上海宁国府邸图源｜每经记者包晶晶
动态验资5000万元才能看房、单套总价2亿元起，远离上海市区 。
绿化掩映中 ，依稀能看见几个巨大的灰色“盒子” ，被凿出了大小不一 、间距不等的长方形 。“盒子 ”们看上去相互连接，仅从外观判断 ，很难与住宅联系起来 ，不少参观过的人都觉得“风格难以接受 ”。
更令人费解的是，它已经建了17年 。
这个名为宁国府邸的近郊项目 ，为何卖出了市中心独栋别墅的价格？这17年里发生了什么？日前 ，《每日经济新闻》记者前往长宁区这个神秘项目一探究竟 。
从地价3.28亿元到一栋别墅2亿元
从上海市中心一路向西，过了古北路之后 ，虹桥路两侧分布着众多高端住宅。在张爱玲笔下 ，虹桥路是上世纪40年代上海花园砖墙与寂静庄园的聚集地 。
项目所在的三角形地块，东靠青溪路，与西郊宾馆绿地相邻；北接可乐路 ，与顶流别墅檀宫相邻；西南面 ，隔一条名为野奴泾的小河，便与两大高端别墅区西郊锦园 、西郊田园相望 。
站在檀宫南侧的围墙外 ，便可以看到宁国府邸 ，灰白色石砖的外墙把工地内部遮挡得严严实实。
围墙外的施工铭牌写明了工程类别：民用住宅，建设单位为上海百仕达西郊地产发展有限公司（以下简称百仕达） 。
从公示的总平面布置图来看 ，11栋中空建筑主体首尾相接 ，沿着三角形地块串成了一条水滴形“项链” 。项目内部，一条主干道从可乐东路通向青溪路。
“按风貌别墅模式销售 ，不是集中摇号开盘。售楼处要验资5000万元 ，然后可以提供一房一价表电子版，预计单栋总价2亿元起 。 ”置业顾问张小姐（化名）在电话中对每经记者说 。
对于时隔17年才进行销售 ，是否存在商改住等土地性质方面的“硬伤 ” ，张小姐表示：“是从公开市场拿的住宅用地，没有任何问题。”
据天眼查，百仕达确实通过挂牌出让方式 ，以3.28亿元购入了长宁区新泾镇240街坊地块土地使用权 ，合同签订日期为2008年12月4日 。
上海市国有建设用地使用权出让公告（沪告字2008第015号）显示，240街坊地块总面积1.36公顷 ，容积率不大于1.0 ，建筑密度不大于35% 。
同时，公告列明：“土地用途涉及住宅的 ，执行国办发〔2006〕37号文件。 ”
注：根据国办发〔2006〕37号文件 ，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设 ，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重 ，必须达到开发建设总面积的70%以上 。
“拿地时有限制条件，就是70/90面积要求 ，1.0的容积率按照这个标准是造不出来的 。 ”一位知情人士通过电话向每经记者透露 ，“请了普利兹克奖得主大卫·奇普菲尔德操刀设计。根据规划，有几套是按照整栋销售的标准，其余是一栋房子多个不动产权证” 。
开发商的原计划是 ，小区规模不大 ，通过内部认购就能全部销售完毕 。据上述人士透露，这个项目没有销售压力 ，重启是因为2024年底相关部门对这块地进行了规则调整 ，随后项目重新开启。但由于施工周期已长达10年，管道 、电线等都要重新铺设 。
对于这一点 ，天眼查相关信息也可佐证 。
2024年10月开始 ，百仕达频繁新增行政许可，涉及长宁区住房保障管理局 、规划和自然资源局、市场监督局等 ，房屋建设和销售节奏明显加快。2025年1月 ，公司获得“长宁区240街坊更新项目（暂名）的《开工放样复验审批（房屋建筑）》的核发 ”。
太难建，还是不赚钱？
“未来开发完成后 ，售价预计为45000元～50000元/平方米（独栋别墅） 。 ”这是2008年土拍之前 ，市场对于240街坊地块产品的预测 。
长宁区是上海别墅发展比较早的地区，特别是在浦东开发之前，上海西郊一直是高级住宅的聚集地 ，后期也是外销别墅的集中地。
但地块当年成交价仅3.28亿元 ，时隔17年，单价已经达到了20万元/平方米 ，而由于11栋楼的主力户型为1000～1100平方米 ，总货值轻松超过20亿元 。
问题来了，为何17年前不进行开发？究竟是“容积率≤1 、70/90指标 、建筑密度低于35%”带来了开发难度 ，还是利润太低不想开发？
每经记者在工作时间数次拨打百仕达总机 ，亮明身份后经前台转接却始终无人接听 。
从业26年的项目经理江先生告诉每经记者：“其实难点并不在于拿出建造方案，而是能不能卖掉 ，能不能赚钱。”
他给记者算了一笔账：“在1.36万平方米、建筑密度低于35%的情况下 ，建筑投影面积不能超过4760平方米，再加上容积率的限制 ，因此大约是3层楼 。叠加70/90规定 ，要么规划小面积的联排别墅，要么建造以90平方米以下户型为主的多层楼房，但这样的产品在西郊很难有市场 。 ”
每经记者注意到 ，与宁国府邸一河之隔 ，2005年建成的野奴泾小区，占地面积与该地块非常类似 ，该小区就以4～5层的住宅楼为主 ，5幢建筑共11个楼栋单元，贝壳找房显示挂牌均价约6.7万元/平方米。
而宁国府邸请来的设计师 ，是大卫·奇普菲尔德 ，根据每经记者获取到的产品宣传册，“项目在视觉上构建独立审美 ，外墙采用质地粗犷的砖石砌筑 ，但最终的立面效果极为精致；立面上深深退进的洞口外包表面光滑的石材 ”
产品宣传册截图
不过，就连销售人员也认为 ，这样的设计审美“很小众” 。不仅如此 ，社交平台上有不少中介和分销晒过参观视频，总有人留言“风格难以接受 ” 。
产品宣传册截图
有网友评论说：“我超好奇设计师怎样说服开发商盖这样一个玩儿一样的房子。 ”
即便如此，还是有中介认为它能和21万元/平方米的翠湖六期“掰手腕” 。
但一位资深市场分析师向每经记者表示：难 。
（文章来源：每日经济新闻）
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