招商时代潮派售楼处。 李贝贝/摄
国庆节、中秋节“双节”期间（10月1日—10月8日），《华夏时报》记者在实地走访中发现，尽管受长假出游影响 ，客户来访量偏低 ，但仍有多个新盘启动认筹 、开盘，续销楼盘亦采取各类方式加强促销 ，客户到访量和成交量均有明显增长 。
10月8日 ，保利发展上海公司方面告诉记者，该公司于双节期间推出“11盘联动”活动 ，8天共计到访4000多组客户 、成交额达12.8亿元；招商时代潮派项目销售主管王会雷向《华夏时报》记者介绍说 ，每日仍有40余组客户来访，目前已成功认购16套房源 。
不过 ，来自安居客上海的数据显示 ，截至10月7日，上海二手房累计成交780套 ，较2024年同期的2133套跌超63%。当前上海楼市分化格局下 ，业内对四季度成交持谨慎乐观态度 。
新楼盘促销“百花齐放 ”
“银十 ”开场，国庆、中秋“双节”叠加，上海新房市场紧抓销售窗口期 ，多个楼盘以“认筹福利+互动活动+专属优惠 ”的组合拳吸引购房者 ，带动人气与成交双升 。
例如，保利发展上海公司国庆期间进行“11盘联动 ” ，向购房者推出“国补给力礼遇金秋”福利：千套房源上新 、实景示范区升级 、国庆嘉年华活动、九大购房专属补贴等；国贸地产在沪推出“六盘联动 ”策略 ，旗下国贸虹桥璟上 、海上原墅 、天琴华樟等项目同步发力，为看房客户准备伴手礼 ，针对成交客户提供家电赠送、“博饼狂欢 ”互动 ，推荐成交者还可享受佣金奖励。
这些积极举措有效拉动了人气 。保利发展上海公司透露，双节期间8天11个项目共计到访4000多组客户 ，成交额达12.8亿元；国贸上海方面也向记者介绍说 ，“六盘联动”之下，相较平时周末 ，客流有所增加 。
具体到项目端 ，人气同样可观。在招商时代潮派售楼处，王会雷向记者介绍说，该项目于双节期间推出了额外赠送2万元家电大礼包的优惠政策 。尽管受长假出行影响 ，客户来访量较平日略低 ，但每日仍有40余组客户来访，目前已成功认购16套房源 。
10月6日 ，位于松江佘山板块的国贸海上原墅项目启动认筹。10月7日下午 ，记者看到，售楼处坐满了前来咨询的购房者 。由于项目暂未结束认筹 ，记者未能获取相应的认筹数据 。不过 ，据了解，海上原墅此前三批次产品均触发积分 ，且去化颇佳。而此次抢在国庆启动四批次认筹 ，旨在抢占四季度市场。
国贸海上原墅认筹 。 李贝贝/摄
与此同时，多个待认筹项目也通过预热活动或开放示范区等动作揽客 ，叠加在售项目促销 ，客流量显著增长 。例如，10月4日，江湾金茂府·湾耀 、金茂棠前五期·棠曜双双过会。其中双节期间 ，湾耀项目打造了非遗锡纸画 、永生画地图、蚕丝团扇制作 、非遗鱼灯手作 、玉兔剪纸等丰富的互动活动 ，并同步启动“全民礼享季 ”福利活动，老业主带新客户到访、成交可享专属礼遇等 。
据悉 ，双节期间 ，江湾金茂府·湾耀日均接待客户量稳定在近百人，金茂棠前·棠曜的客户来访量也超出预期 。金隅地产方面向记者介绍说 ，该项目将于节后认筹 ，假期每天前来参观的购房者络绎不绝，“项目因其国匠打造的高品质产品 ，成为普陀区国庆人气热盘。 ”
金隅·公园东序项目示范区 。 项目供图
二手房市场观望情绪主导
相比新房市场 ，上海二手房市场的表现较为逊色 。双节期间，上海二手房市场延续了低迷态势 ，成交量同比大幅下滑 ，买卖双方的议价博弈周期拉长，观望氛围尚未明显缓解。
10月8日，安居客上海发布的数据显示 ，国庆假期7天（10月1日—7日）上海二手房累计成交780套 ，日均成交仅111套，较2024年同期的2133套跌超63% 。
安居客上海同时表示 ，前5天（10月1日—10月5日）上海二手房累计成交462套 ，日均成交仅92.4套，较2024年同期的1125套跌近60% 。不过 ，同比大跌的核心诱因在于2024年“沪七条”政策刺激下的基数偏高 ，去年10月1日正值新政生效。若回溯至2023年同期（前5天约235套），今年的成交量实则大涨96.6% ，与2022年同期成交（452套）相当 。
而从全年数据来看 ，上海二手房市场仍保持一定韧性 。据58安居客研究院统计数据，1—9月 ，上海二手房（商品房）成交19.1万套 ，同比增长17.6%；二手房挂牌量13.68万套，同比减少2.4%；平均找房热度64.3，微降0.3%。
不过 ，来自浦东三林一家链家门店的置业顾问小曹（化名）向记者表示 ，其与同事们“其实最近这几天还是挺忙的 ”。小曹表示，尽管许多人都会选择在国庆节出游 ，但仍有客户抓紧时间看房 。同时 ，不同区域中介门店表现存在分化，比如核心板块因房源稀缺性强 ，客户看房需求就会相对活跃 。
小曹强调 ，其在假期中接待的大多数客户都是看房，目前还没有成交。“购房属于重大消费决策 ，客户通常需要较长考察周期 。 ”在小曹看来 ，“沪六条”新政落地至今，二手房市场“以价换量”的状态还没有明显变化 ，成交量也暂未出现显著增长 。
据上海中原地产数据 ，双节期间上海网签了1133套二手房源。基于超长假期因素，客户不多，几乎不到平时双休日的一半 。从挂牌来看 ，量、价均维持稳定 。
密集的中介门店。 李贝贝/摄
四季度政策有望进一步加力
尽管二手房市场短期低迷 ，但受益于“金九 ”新房市场的回暖态势及四季度新盘供应计划，业内对上海10月楼市仍持有谨慎乐观的看法 。
今年8月25日 ，上海出台楼市新政“沪六条 ” ，聚焦市场结构性问题精准施策，将外环外区域符合条件居民家庭不限购 、提升公积金贷款额度等举措作为核心内容 。此后 ，9月传统销售旺季叠加“沪六条”新政影响 ，带动上海楼市显著回暖。
中指研究院数据显示，9月1日—9月25日 ，上海新建商品住宅日均成交3.3万平米 ，较8月日均增长31%，同比增长55%；二手房成交亦同步回暖 。9月1日—9月28日 ，上海二手商品住房日均成交684套 ，环比增长10%，同比增长32% 。
同时，根据上海市房管局于10月1日披露的数据 ，9月上海共43个项目认购 ，平均认购比为0.75，高于前8个月平均的0.71。同时 ，“沪六条 ”出台后 ，在售项目来访量比8月增加16%，预订成交逐步转化为网签成交 ，9月在售项目日均成交面积比8月日均增加33%。
需要注意的是 ，上海房地产市场的分化态势仍在持续 。即使是同一板块，不同项目表现也差异显著 。例如 ，9月27日 ，位于静安大宁板块的大华静安年华首次开盘，推出105套住宅 ，备案均价13万元/平米 ，当日售出72套，去化率约68.6%。而此前一周（9月21日），同样位于该板块的中建玖上琅宸首次开盘 ，推出140套住宅 ，全部售罄 。
据上海中原地产数据，双节期间 ，上海新建商品住宅成交面积1.73万平米 。其中成交前十榜单中有3个“10万+ ”楼盘。值得关注的是 ，榜单中出现4个均价低于6万元/平米的首次改善项目，进一步体现8月底的政策还有不错的延续性 。
上海中原地产市场分析师卢文曦判断 ，基于8月底的政策 ，9月以来外环周边项目人气有明显好转，项目的销售表现不错 ，并且一些项目签约有不错的延续性 ，经常能上成交前十榜单 。“一旦恢复正常工作节奏，这些项目依然会延续此前走势 ，为银十起到铺垫作用。”卢文曦说 。
克而瑞分析认为 ，当前，市场整体延续筑底调整的态势，随着地方政策面不断优化 ，一线及部分强二线核心城市“四限 ”（限购 、限贷、限售 、限价）松绑 ，持续向购房者释放利好信号，楼市的止跌回稳已经初现端倪 。由于购房者的信心和预期仍在修复过程中 ，房企仍需把握结构性机会 ，挖掘不同城市 、不同购房群体的结构性需求，开发具有优质配套、价格实惠 、产品力佳的复合优势类项目 ，取得市场优势地位。
而在政策预期方面 ，业内普遍认为，上海无需进一步优化相关楼市政策 。王会雷认为 ，继续放松限购可能引发市场信心波动 。在其看来 ，当前房地产政策已基本到底，进一步放宽限购如取消社保要求的意义不大：“社保年限调整对实际购买力影响有限 ，更多影响心理预期。 ”
相比进一步放松楼市政策 ，卢文曦表示，当前市场主要期待降LPR。“结合情况判断，今年最后一个季度大概率会有一次降LPR ，这一调整相对确定 ，市场对其他政策无过多期待 。”卢文曦表示 。
（文章来源：华夏时报）
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