作 者丨李宇嘉
客观讲，这次小阳春，新房表现一般！
一些高品质项目，地段、配套、性价比都不错，但流速下降了。
原因呢？有预期的问题，有购买力小众的特征，有二手房的影响等。
但最根本的，要反思，“好房子”如何适配大宗消费时代的需求。
近年来，房子回归到大宗消费品，新项目重视“好房子”打造，越来越像制造业。
但同样是客单价高，消费低频的大宗消费品，新能源汽车尽管内卷严重，但产销两旺，不断创新高。
那么，为何“好房子”不能像新能源汽车一样，逆势中长红呢？
最根本的，房子是“资源导向型”的，而新能源汽车是“技术与工业导向型”的
先看新能源车，这些年的量产和竞争，导致包括电池、部件在内的成本，不断在下降。加上，技术迭代，续航、智驾、芯片等升级，出现“价格下降、技术、配饰和体验上升”的局面。
但“好房子”就不一样了，下面那块地，价格普遍不菲（占房价的40%-60%）。地价锁死了降价空间，就不太可能出现，地段越来越好、品质越来越高，但价格却越来越低的现象。
还有一点，买车不看路，但买房要看环境！
什么意思呢？汽车是一个高度标准化的工业品。车企对车辆的操控、舒适、智能体验，拥有100%的控制权。
评价“好汽车”，不需要评论外面的路修得好不好。
相反，车本身的悬挂和底盘技术（如空气悬挂、电磁感应悬挂）越来越先进，可以过滤掉大部分颠簸。
汽车有问题，有标准的4S店维修体系。
总之，所谓“好汽车”，车企说了算。
但房子不一样。你买了“好房子”，但小区内是欧洲，小区外可能是非洲。
即便是城市核心区，但门口可能常年堵车，或常年施工改造，尘土飞扬；或承诺的名校可能是挂牌。
不像4S店维修，可以让汽车从外观、功能，到体验，后续使用和买的时候，可以做到一样一样的。而房子交付了以后，能不能像新房的展示区那样如意，取决于小区的物业服务。
但，这是个不确定性非常大的变量。
还有，汽车库存的成本很低，像小米这类，能做到先预定再生产。
但房子不同，即便现在普遍“小地块”了，但一个项目再怎么也得有300套吧。问题是，如果开盘只卖掉100套，剩下的200套，可能陷入漫长的“去库存”周期。对开发商来说，融资成本、营销成本（可能要启动渠道、降价促销）、团队成本等等，这些都够一壶了。
当价格、流速不及拿地时的预期，开发商要盈利，可能不得不在隐蔽工程上做减配，比如管道、路面等，短期内看不出问题，但居住几年以后，隔音、异味、坑洼的问题就出现了。
这些，都可能让“好房子”毁于一旦。
因此，如果要像造汽车一样造房子，让“好房子”像新能源汽车那样热卖，还应解决以下几个问题：
一是，“好房子”要有产品说明书。涵盖房子楼栋、室内、小区、地下地上等不同空间；涵盖部件、建筑材料的品牌、性能、寿命、保修，以及与国家标准、地方标准的比较等等。
关键是，买家和卖家之间，信息要对称。即便不对称，也没关系，要建立基于说明书的信任关系。
二是，让新建的房子，满足底线标准，首先成为“合格的房子”，也就是能顺利交付，并满足《住宅项目规范》的要求，建立市场对于“好房子”的信任基础，然后再变成“好房子”。
现在，很多地方的“好房子”，是在对存量在建、在售项目不管不顾，甚至存在降维打击的基础上，另起炉灶、另开赛道，推出“好房子”。但事实上，旧项目的问题依然没有解决。
这对市场信心的修复，是不利的。
三是，建立像4S店维修体系那样的物业服务标准。
汽车的功能和部件、材料越来越复杂，买车时可能看不懂说明书，买家也不会仔细看说明书。
但买家绝不会担心。因为，出了问题，可追溯、有响应。
如果对房子的售后服务，不管是开发商保修期的质量保障，还是物业企业接管后的服务，能做到4S店维修体系那样，出了问题，可追溯、有响应、有着落、有结果，最后有效果。
四是，统筹“好房子、好小区、好社区”。好房子靠开发商，好小区靠物业，好社区靠配套。因此，要打造好房子，每一块地出让时，就要建立至少基于上面“三好”的评价体系。
现在，在“好房子”的品质层面，没有太大问题，都卷出天际了。下一步，还要做两件事情：
首先，开发商要培育服务品质始终如一的物业公司，并以交付后的“好服务”作为项目营销的一个卖点。开发商前期物业的服务标准不能变脸，必须要贯通交付后的全生命周期。
以此，提高房企知名度和美誉度，集聚长期跟随的粉丝群、忠实的客户群，一旦迭代新品，有粉丝追随。因此，评价一个项目是否为好房子，一个指标就是，老带新和老客户复购比例高不高。
其次，同步推进“好社区”与“好房子”建设。要将“好社区”的评价，作为“好房子”评价的前置条件。相应地，政府部门把好配套做到位，这样的“好房子”就是真正的好房子了。
当然，不管如何做，好房子可能也还是会像汽车那样——内卷。但这样做，真正修复了房子大宗消费品的特性，最大程度满足购房者对于综合居住品质的需求。至于接下来能否叫卖又叫座，那属于无法掌控的客观范畴了。
作者：李宇嘉
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